Viviendas de uso turístico

Régimen civil, administrativo y fiscal

Hace tiempo que la cesión de viviendas con una finalidad turística viene provocando un debate social, económico y jurídico, en el que están implicados los particulares, el sector de la hostelería tradicional, y la propia Administración autonómica y local. Los problemas que giran en torno a la cesión de viviendas para su uso turístico son multidisciplinares, y ofrecen conexiones con diversas ramas del Derecho. La presente monografía, realizada toda ella por especialistas en la materia, profundiza en todos y cada uno de los problemas, ofreciendo soluciones concretas en función de los intereses en juego.

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Resumen del libro

Hace tiempo que la cesión de viviendas con una finalidad turística viene provocando un debate social, económico y jurídico, en el que están implicados los particulares, el sector de la hostelería tradicional, y la propia Administración autonómica y local.
Los problemas que giran en torno a la cesión de viviendas para su uso turístico son multidisciplinares, y ofrecen conexiones con diversas ramas del Derecho. La presente monografía, realizada toda ella por especialistas en la materia, profundiza en todos y cada uno de los problemas, ofreciendo soluciones concretas en función de los intereses en juego.


Índice

Prólogo

Presentación

Índice de abreviaturas

Capítulo Introductorio. La vivienda con un uso turístico: entre el turismo «colaborativo» y la competencia desleal. Pequeños propietarios, grandes plataformas en internet y la respuesta Normativa ante el caos regulatorio, por Nicolás Alejandro Guillén Navarro

          I.          INTRODUCCIÓN

          II.        EL TURISMO COLABORATIVO: ENTRE EL MITO Y LA REALIDAD

          III.       LA ACCIÓN DE LAS PLATAFORMAS EN EL ÁMBITO DEL ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS

          IV.       PLATAFORMAS EN EL ÁMBITO DEL ALOJAMIENTO TURÍSTICO: ¿PROVEEDORES DE SERVICIOS DE LA SOCIEDAD DE LA INFORMACIÓN O PRESTACIÓN DE SERVICIOS TURÍSTICOS?

          V.        DE LA COMPETENCIA DESLEAL AL ALOJAMIENTO TURÍSTICO

          VI.       EL PROPIETARIO ANTE LA OPORTUNIDAD DEL TURISTA 3.0

          VII.      El Estado, las Comunidades Autónomas y la Administración local ante el alquiler vacacional

1. De la regulación estatal a la regulación autonómica

2. Alojamiento turístico en viviendas y esfera local. Los casos de Barcelona, San Sebastián y Bilbao

          VIII.     CONCLUSIÓN

CAPÍTULO I. La constitución de las viviendas de fin turístico: aspectos civiles y administrativos, por Juan Pablo Murga Fernández y María de los Ángeles Fernández Scagliusi

          I.          DETERMINACIÓN DE LA NORMATIVA APLICABLE Y LA NECESARIA DISTINCIÓN ENTRE LOS ASPECTOS CIVILES Y ADMINISTRATIVOS DEL CONTRATO DE VIVIENDA DE FIN TURÍSTICO

          II.        CONTRATOS DE VIVIENDAS DE FIN TURÍSTICO EN CCAA SIN NORMATIVA SECTORIAL

          III.       CONTRATOS DE VIVIENDAS DE FIN TURÍSTICO EN CCAA QUE SÍ CUENTAN CON NORMATIVA SECTORIAL

1. La reforma de la LAU como pretexto para la reglamentación administrativa: motivos para su implantación y detractores de la misma

2. La normativa autonómica de viviendas de fin turístico: requisitos constitutivos

2.1. La declaración responsable y la comunicación

2.2. La concreta regulación de las viviendas de uso turístico de cada Comunidad Autónoma

2.2.1. Andalucía

2.2.2. Aragón

2.2.3. Asturias

2.2.4. Cantabria

2.2.5. Castilla y León

2.2.6. Cataluña

2.2.7. Galicia

2.2.8. Islas Baleares

2.2.9. Islas Canarias

2.2.10. Madrid

2.2.11. Navarra

2.2.12. País Vasco

2.2.13. Valencia

CAPÍTULO II. El régimen administrativo de las viviendas de uso turístico: la inspección y el régimen sancionador, por Encarnación Montoya Martín y María de los Ángeles Fernández Scagliusi

          I.          INTRODUCCIÓN

          II.        EL RÉGIMEN DE INSPECCIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

1. La actividad administrativa de inspección: concepto y principios generales

2. La inspección de las viviendas con fines turísticos se enmarca en el régimen de la inspección turística

2.1. Competencia, funciones y facultades de la acción inspectora

2.1.1. La discutible exclusión de la condición de domicilio legal de las viviendas de uso turístico

2.2. El personal que ejerce la inspección

2.2.1. Funcionario y condición de autoridad

2.2.2. Deberes

2.3. Las Actas de inspección y su valor probatorio

2.3.1. Clases, contenido y formalización

2.4. Los Planes de inspección: las viviendas con fines turísticos en los planes de inspección

3. La obstaculización, resistencia o no colaboración con las funciones de inspección como infracción administrativa

          III.       EL RÉGIMEN SANCIONADOR DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

1. Las infracciones

1.1. Concepto

1.2. Tipología de infracciones

1.2.1. Infracciones leves

1.2.2. Infracciones graves

1.2.3. Infracciones muy graves

1.3. Prescripción de las infracciones

1.4. Sujetos responsables

2. Las sanciones

2.1. Tipología de sanciones

2.2. Prescripción de las sanciones

2.3. Sanciones a imponer

2.4. Criterios para la graduación de las sanciones

2.5. El procedimiento sancionador

3. Conclusiones

Capítulo III. La cesión de viviendas con fines turísticos: Concepto, naturaleza y delimitación frente a figuras afines, por Mª Elena Sánchez Jordán y Juan Antonio García García

          I.          Introducción

          II.        El arrendamiento de temporada

1. Caracterización jurídica del contrato

2. Régimen jurídico

          III.       El arrendamiento de vivienda vacacional

1. La exclusión de los arrendamientos vacacionales del ámbito de aplicación de la LAU y la paradoja de la regulación por la normativa sectorial autonómica del contrato de arrendamiento vacacional

2. Los requisitos que para el arrendamiento vacacional fija la normativa sectorial autonómica

3. Régimen del arrendamiento vacacional en ausencia de normativa sectorial específica

          IV.       El arrendamiento de viviendas vacacionales por temporada al amparo de la legislación de aprovechamiento por turnos

          V.        El contrato de hospedaje

1. El contrato de hospedaje en la legislación civil

2. El contrato de hospedaje en la normativa turística estatal

3. El contrato de hospedaje y la regulación autonómica de la actividad alojativa turística

4. Contrato de hospedaje y arrendamiento de VFT o arrendamiento vacacional

          VI.       El destino turístico del inmueble en el ámbito registral

1. El uso de las edificaciones como elemento estructural del derecho de propiedad y su tratamiento registral

2. El destino turístico del bien y su reflejo en el Registro de la Propiedad

          VII.      Conclusiones

Capítulo IV. Ámbito subjetivo del contrato de alojamiento turístico: los anfitriones, los huéspedes y el papel de los prestadores de servicios de vivienda vacacional, por M. Luisa Moreno-Torres Herrera

          I.          EL ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA Y EL CONTRATO DE ALOJAMIENTO EN VFT

          II.        LOS SUJETOS DE LA ACTIVIDAD TURÍSTICA DE ALOJAMIENTO EN VFT. LA NORMATIVA ADMINISTRATIVA

1. Precedentes

2. La expansión del control administrativo a los alojamientos ofertados por particulares

3. Análisis de la normativa autonómica

3.1. Andalucía

3.2. Aragón

3.3. Asturias

3.4. Canarias

3.5. Cantabria

3.6. Cataluña

3.7. Galicia

3.8. Madrid

3.9. Murcia

3.10. Navarra

3.11. País Vasco

3.12. Conclusiones

          III.       LOS SUJETOS DEL CONTRATO DE ALOJAMIENTO EN VFT. LA NORMATIVA ESTATAL

1. Aclaraciones previas. La naturaleza del contrato de alojamiento en VFT

2. Las diversas modalidades de contratación y su incidencia en la determinación de los sujetos del contrato de alojamiento

2.1. Contratación entre el titular del derecho sobre la vivienda y el usuario

2.1.1 El titular del derecho sobre la vivienda

2.1.2. El usuario del alojamiento

2.1.3. Posible participación de otros sujetos

2.2. Contratación a través de intermediarios. Especial referencia a las plataformas electrónicas

2.2.1. Descripción del fenómeno

2.2.2. Las distintas relaciones contractuales que origina la intervención de las plataformas o de otros intermediarios

2.2.3. Sobre la posible consideración de la plataforma como parte del contrato de alojamiento en VFT

2.2.4. Aclaración final

          IV.       CONCLUSIONES

Capítulo V. Ámbito objetivo del contrato de alojamiento turístico: ¿qué viviendas se pueden arrendar?, por Nicolás Alejandro Guillén Navarro

          I.          INTRODUCCIÓN

          II.        EL ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS: MÚLTIPLES TÉRMINOS PARA UNA MISMA IDEA

1. Origen del concepto «vivienda de uso turístico»

2. La vivienda de uso turístico en el panorama autonómico (Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Galicia, La Rioja, País Vasco y Principado de Asturias)

3. Viviendas con finalidad turística, viviendas vacacionales y estancias turísticas de corta duración en viviendas de uso residencial (Andalucía, Islas Canarias, Extremadura e Islas Baleares)

4. Otras figuras de alojamiento turístico en vivienda: la vivienda vacacional asturiana, la vivienda turística gallega, navarra y valenciana y los alojamientos vacacionales murcianos

          III.       HERRAMIENTAS PARA LA DELIMITACIÓN CONCEPTUAL

1. Habitualidad y precio

2. Comercialización y canales de oferta turística

3. Cesión mínima y máxima

4. Cesión de la vivienda completa y cesión por estancias

5. Exclusiones

          IV.       REQUISITOS ASOCIADOS AL ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS

1. Capacidad

2. Servicios

3. Número de registro y placa identificativa

          V.        CONCLUSIÓN

Capítulo VI. Contenido del contrato de alojamiento turístico: derechos y obligaciones de las partes contratantes, por Elena López Barba

          I.          Competencia para legislar sobre el contenido del contrato de VFT

          II.        Contenido del contrato de VFT ¿Derecho público o Derecho privado?

          III.       Pluralidad de relaciones, pluralidad de contenidos

          IV.       Derechos y obligaciones

1. Derechos y obligaciones del usuario

2. Derechos y obligaciones para el prestador del servicio

Capítulo VII. Régimen de responsabilidad (por incumplimiento y por daños) y seguros en las VFT, por José Puente Orench

          I.          Introducción

1. Sobre el régimen de responsabilidad

2. Delimitación del negocio jurídico que determina el régimen de responsabilidad

3. Intervinientes en el negocio jurídico de cesión de alojamiento en VFT

          II.        Obligaciones legales

1. Obligaciones derivadas de la normativa sobre protección a consumidores

2. Obligaciones derivadas de la normativa sobre turismo

3. Responsabilidad conforme al Código Civil

4. Otras obligaciones legales

          III.       Responsabilidad contractual por incumplimiento de contrato

1. Incumplimiento por causas justificadas

2. Incumplimiento por causas no justificadas

          IV.       Responsabilidades de las empresas de comercialización y los canales de oferta turística. La regulación de la responsabilidad de los prestadores de servicios de la Sociedad de la Información

          V.        Responsabilidad de los explotadores de VFT por los daños causados por sus clientes a terceros y en particular a vecinos y a las zonas comunes de las comunidades de propietarios

          VI.       Los seguros en las VFT

1. Tipos de seguros

2. Exigencia por la normativa sectorial de la contratación de un seguro por responsabilidad civil

3. El seguro en el alojamiento a través de canales de oferta turística

Capítulo VIII. Pisos turísticos y comunidades de vecinos: un posible caso de abuso de derecho, por Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla

          I.          INTRODUCCIÓN

          II.        EL PROBLEMA CONVIVENCIAL DE LOS PISOS TURÍSTICOS Y SU SOLUCIÓN «OFICIAL»

1. Los pisos turísticos como germen de actividades molestas para las comunidades de vecinos, ex art. 7.2 LPH

2. Estatutos de las comunidades de vecinos y alojamientos turísticos: entre la voluntad de la comunidad y la libertad de cada vecino

2.1. Evolución en nuestra jurisprudencia: desde la suficiencia de destinar el piso a «vivienda» hasta la exigencia de una prohibición expresa y clara de la actividad turística

2.2. Y la solución en los Derechos autonómicos, en su mayoría, conforme a la jurisprudencia; y el singular caso balear

3. La dispar reacción de promotores y de comunidades de vecinos ante tal realidad jurisprudencial y normativa

4. En particular, la opción de prohibir estatutariamente la actividad turística

4.1. ¿Es lícita tal prohibición prevista en la normativa autonómica? Su fundamento en el art. 7.2 LPH y en la función social de la propiedad, ex art. 33.1 CE

4.2. ¿Qué mayoría se requiere para tal prohibición?; y, en su caso, ¿cabría computar a favor de la prohibición el silencio de los vecinos ausentes, o habría que contar con su consentimiento expreso?

4.3. La prohibición estatutaria, de ser aprobada, ¿tiene efectos retroactivos?

4.4. ¿Cabría incluir la prohibición, no en los estatutos, sino en el reglamento de régimen interior?

          III.       UNA POSIBLE SOLUCIÓN «ALTERNATIVA»

1. El posible «uso excesivo» en los elementos comunes provocado por el destino turístico, admitido en la propia solución «oficial»

2. El alquiler turístico como actividad molesta por presumiblemente abusiva en el uso —excesivo— de los elementos comunes: la aplicación combinada de los arts. 7.2 CC y LPH

3. Consecuencias de tal consideración

3.1. La posible, pero prescindible, prohibición estatutaria como simple pactosecundum legem, que, por su trascendencia real, es inscribible, y que, por su justicia social, cabe interpretar ampliamente y aplicar con efectos retroactivos

3.2. El necesario permiso de la comunidad para el destino turístico de los pisos o locales, con el consiguiente incremento en la contribución a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes. La conformidad del Derecho catalán con la LPH

3.3. Régimen de mayorías necesario para la concesión de tal permiso, según sea generalizado o puntual, y se contenga, respectivamente, en los estatutos o en un acuerdo de Junta. El peculiar régimen catalán, y la conformidad del Derecho balear con la LPH

3.4. ¿Es, en todo caso, necesario el consentimiento expreso del vecino afectado por el acuerdo —permisivo o prohibitivo— de la comunidad?

4. Y un final abierto… a la expansión de la solución alternativa propuesta

Capítulo IX. Fiscalidad de las Viviendas de fin turístico: tributación, control y fraude, por Alfonso Luis Cerdeira Bravo de Mansilla y José Puente Orench

          I.          INTRODUCCIÓN

          II.        TRIBUTACIÓN DIRECTA

1. El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

1.1. Rendimientos derivados del capital inmobiliario

1.2. Rendimientos derivados de una actividad económica turística

1.3. Tributación de los rendimientos

2. El impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

2.1. Sujeción a impuesto en España

2.2. Tributación de los rendimientos

2.2.1. Rendimiento de capital inmobiliario

2.2.2. Rendimiento de actividad económica obtenido por medio de establecimiento permanente.

2.2.3. Sin rendimientos

3. Impuesto sobre sociedades (IS)

4. Base Imponible

          III.       TRIBUTACIÓN INDIRECTA

1. El impuesto sobre el valor añadido (IVA)

2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

          IV.       IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

          V.        CONTROL FISCAL

          VI.       LA RESOLUCIÓN DE LA DGT DE 12 DE FEBRERO DE 2018. LAS OBLIGACIONES DE RETENCIÓN DE LAS ENTIDADES INTERMEDIADORAS CUANDO LOS PROPIETARIOS SON NO RESIDENTES

Capítulo CONCLUSIVO. Ideas claves sobre alojamiento en viviendas de uso turístico, por Manuel García Mayo

          I.          JUSTIFICACIÓN DE LA IMPORTANCIA DEL TEMA

          II.        NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ALOJAMIENTO EN VUT

1. Trascendencia de la modificación operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio

2. Problemas que suscita la heterogeneidad normativa de las CCAA en la delimitación del concepto de VUT

2.1. Denominación

2.2. Requisitos delimitadores del concepto

3. Régimen jurídico aplicable

3.1. Comunidades Autónomas sin norma sectorial: régimen jurídico aplicable

3.2. Comunidades Autónomas con norma sectorial: el problema de la delimitación competencial

3.2.1. El intervencionismo administrativo

3.2.2. La incompetencia autonómica en materia civil

4. El alojamiento en VUT como contrato de hospedaje

          III.       PARTES DEL CONTRATO

          IV.       El servicio prestado por las plataformas

1. Calificación jurídica de los servicios prestados por las plataformas

2. Exoneración de responsabilidad

          V.        DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS DEL CONTRATO

1. Usuario

2. Prestador de servicios

          VI.       RESPONSABILIDAD CIVIL

1. Responsabilidad derivada de obligaciones legales

2. Responsabilidades contractuales

3. Seguros

          VII.      INCIDENCIA DE LAS COMUNIDADES DE VECINOS SOBRE LAS VUT

1. La restricción del uso de la vivienda como VUT

2. Posible solución: incremento de las cuotas

3. Responsabilidad de los prestadores de servicios por daños causados por los usuarios a terceros

          VIII.     RÉGIMEN ADMINISTRATIVO

1. La escasez de previsiones específicas

2. La exclusión de la condición de domicilio fiscal

3. Régimen sancionador: pluralidad de responsables, oferta ilegal y prestación clandestina

          IX.       RÉGIMEN FISCAL

Bibliografía

Índice cronológico de legislación

Índice cronológico de jurisprudencia

 


Un libro de...

  • Encarnación Montoya Martín

    (Catedrática de Derecho administrativo)

    Catedrática de Derecho Administrativo de la Universidad de Sevilla desde 9 de enero de 2013.
    Doctora en Derecho por la Universidad de Sevilla 1995, Premio Extraordinario de Doctorado de la Universidad de Sevilla Curso 1994-1995 ...


  • Manuel García Mayo

    (Personal Investigador en Formación, Universidad de Sevilla)

    Natural de Sevilla, donde se licenció en Derecho y cursó el Máster en Relaciones Jurídico Privadas obteniendo el Premio Extraordinario Fin de Estudios otorgado por la Universidad de Sevilla. Es especialista en Derecho de Familia ...


  • María Elena Sánchez Jordán

    (Catedrática de Derecho civil en la Universidad de La Laguna)

    Catedrática de Derecho civil de la Universidad de La Laguna. Profesora visitante en la Facultad de Derecho de la Universidad de Bolonia en 2009, 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015. Profesora invitada en las Universidades de Sevilla ...


  • María de los Ángeles Fernández Scagliusi

    (Profesora ayudante doctora de Derecho administrativo)

    Grupo de Investigación: Sostenibilidad Territorial y Desarrollo Local. Políticas Comunitarias y AndaluzasDepartamento/Unidad: Derecho AdministrativoSituación profesional: Profesora Ayudante Doctora
    Responsable de los siguientes proyectos/ayudas en la US:

    Plan Propio:

    Ayuda para estancia. La riforma della pubblica Ammnistrazione (PP2016-6564)


  • José Puente Orench

    (Abogado de Gómez-Acebo & Pombo)


    Licenciado en Derecho por la Universidad Pontificia Comillas, ICADE (1996).
    Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Pontificia Comillas, ICADE (1997).
    Wintersemester 1996-1997 en la Universidad de Tubinga (Alemania).
    Estancias de investigación en ...


  • Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla

    (Catedrático de Derecho Civil en la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla)

    Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla, nacido en Ceuta, es Catedrático de Derecho Civil (desde 2017), en la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla, donde se licenció con sobresaliente (en 1993) y se doctoró ...


  • Elena López Barba

    (Doctora en Derecho y profesora titular en la Universidad de Huelva)

    Licenciada en Derecho por la Universidad de Sevilla (1993), Doctora en Derecho por la Universidad de Huelva (2000). Profesora Contratada Doctora (2004), acreditada por ANECA como Profesora Titular de Universidad (2015). Publicación de 43 trabajos ...


  • Nicolás Alejandro Guillén Navarro

    (Doctor en Derecho y Director de la Escuela de Turismo en la Universidad de Zaragoza)

    Nicolás Alejandro Guillén Navarro nació en Zaragoza, el 8 de mayo de 1980. Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza y Doctor en Derecho Administrativo por la misma universidad. Es Diplomado técnico urbanista por ...


  • Juan Antonio García García

    (Contratado doctor de Derecho civil, Universidad de La Laguna)

  • Alfonso Luis Cerdeira Bravo de Mansilla

    ( Licenciado en Ciencias económicas y Empresariales por la Universidad Sevilla)

    Economista ejerciente desde 1.992
    Colegiado en el Ilustre Colegio de Economistas de Ceuta y Cádiz.
    Perito Mercantil.
    Agente Corredor de Seguros


  • Juan Pablo Murga Fernández

    (Becario del Ministerio Doctor en Derecho por Bolonia)

    Juan Pablo Murga Fernández, nacido en Melilla, es becario de investigación FPU (Ministerio de Educación, Cultura y Deporte) de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, donde se licencia con una media de 9,3/10 y ...



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