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Pisos turísticos y comunidades de vecinos

Un posible caso de abuso de derecho

Artículo publicado en: Revista de Derecho Privado 01/2018

Pisos turísticos y comunidades de vecinos

Pisos turísticos y comunidades de vecinos

Un posible caso de abuso de derecho

Artículo publicado en: Revista de Derecho Privado 01/2018

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Frente a la opinión común, pero con apoyo en la propia jurisprudencia, el autor del presente trabajo entiende que los pisos turísticos dentro de las comunidades de vecinos pueden suponer un abuso de derecho en el uso excesivo, por desproporcionado a la cuota de participación, de los elementos comunes del inmueble, que de suyo viene prohibido legalmente por ser una actividad molesta, y que solo cabe legitimar por permiso expreso de la comunidad de propietarios, con el consiguiente incremento en la cuota de gastos de mantenimiento de tales elementos comunes, adoptado por la mayoría necesaria según tal permiso sea generalizado, y se incluya en los estatutos de la comunidad, o sea particular, adoptado en un acuerdo de Junta.

  • Índice

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I. Introducción.

II. El problema convivencial de los pisos turísticos y su solución «oficial»:

1. Los pisos turísticos como germen de actividades molestas para las comunidades de vecinos, ex art. 7.2 LPH.

2. Estatutos de las comunidades de vecinos y alojamientos turísticos: entre la voluntad de la comunidad y la libertad de cada vecino:

A) Evolución en nuestra jurisprudencia: desde la suficiencia de destinar el piso a «vivienda» hasta la exigencia de una prohibición expresa y clara de la actividad turística.

B) Y la solución en los Derechos autonómicos, en su mayoría, conforme a la jurisprudencia; y el singular caso balear.

3. La dispar reacción de promotores y de comunidades de vecinos ante tal realidad jurisprudencial y normativa. 

4. En particular, la opción de prohibir estatutariamente la actividad turística:

A) ¿Es lícita tal prohibición prevista en la normativa autonómica? Su fundamento en el art. 7.2 LPH y en la función social de la propiedad, ex art. 33.1 CE.

B) ¿Qué mayoría se requiere para tal prohibición?; y, en su caso, ¿cabría computar a favor de la prohibición el silencio de los vecinos ausentes, o habría que contar con su consentimiento expreso?

C) La prohibición estatutaria, de ser aprobada, ¿tiene efectos retroactivos?

D) ¿Cabría incluir la prohibición, no en los estatutos, sino en el reglamento de régimen interior?

III. Una posible solución «alternativa»: 

1. El posible «uso excesivo» en los elementos comunes provocado por el destino turístico, admitido en la propia solución «oficial».

2. El alquiler turístico como actividad molesta por presumiblemente abusiva en el uso —excesivo— de los elementos comunes: la aplicación combinada de los arts. 7.2 CC y LPH.

3. Consecuencias de tal consideración:

A) La posible, pero prescindible, prohibición estatutaria como simple pacto secundum legem, que, por su trascendencia real, es inscribibible, y que, por su justicia social, cabe interpretar ampliamente y aplicar con efectos retroactivos.

B) El necesario permiso de la comunidad para el destino turístico de los pisos o locales, con el consiguiente incremento en la contribución a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes. La conformidad del Derecho catalán con la LPH.

C) Régimen de mayorías necesario para la concesión de tal permiso, según sea generalizado o puntual, y se contenga, respectivamente, en los estatutos o en un acuerdo de Junta. El peculiar régimen catalán, y la conformidad del Derecho balear con la LPH.

D) ¿Es, en todo caso, necesario el consentimiento expreso del vecino afectado por el acuerdo —permisivo o prohibitivo— de la comunidad?

4. Y un final abierto… a la expansión de la solución alternativa propuesta.

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