El progresivo e imparable éxito alcanzado en los últimos años por el alojamiento de corta estancia en viviendas particulares destinadas a un uso turístico ha provocado, sobre todo en ciudades con notable afluencia turística, un importante impacto social y económico que afecta directamente a los derechos e intereses de terceros ajenos a la relación contractual, y suscita graves enfrentamientos y litigios entre los profesionales del sector de alojamiento turístico, los propietarios de las viviendas cedidas en alquiler y las empresas que actúan como soporte de las plataformas de alojamiento colaborativo. La entidad de los derechos en conflicto (derecho a la vivienda, derecho a la libertad de empresa, derecho de propiedad, derecho al medioambiente…), si bien motiva que no sea fácil determinar la prevalencia de unos sobre otros, exige que cualquier limitación y restricción que se imponga a unos en favor de otros esté clara y objetivamente justificada. No ha sido este el camino seguido en nuestro ordenamiento jurídico en el que, so pretexto de defender el «interés general» y de luchar contra las «externalidades negativas», identificadas con la saturación de determinados espacios y servicios públicos, con la pérdida de identidad de las ciudades y con el alza de los precios de la vivienda en las áreas centrales, los legisladores han aprobado normas que exceden claramente de sus competencias y limitan en exceso el derecho individual de propiedad y el de libertad de empresa.

Herminia Campuzano Tomé es Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Oviedo. Premio extraordinario de doctorado concedido por la Universidad de Oviedo en el curso 1985-86. Ha venido desarrollando su actividad docente e investigadora en la Facultad de Derecho de Oviedo, de la que ha sido Vicedecana de Ordenación Académica. Miembro del Grupo de Investigación de la Universidad de Oviedo MODEFA(Modernización del Derecho de Familia). Es autora única de libros como La pensión por desequilibrio económico en los casos de separación y divorcio (Bosch, 3ª edición, 1994), Nociones generales sobre responsabilidad civil: doctrina, legislación y jurisprudencia (Fórum, 1997), La responsabilidad por los daños originados por la actividad empresarial (Tecnos, 1997), Vida privada y datos personales. Su protección jurídica frente a la Sociedad de la Información (Tecnos,1999), y de más de treinta trabajos publicados en capítulos de libros y revistas indexadas sobre materias de derecho de familia, derecho de las nuevas tecnologías y derecho patrimonial. Entre los publicados en los últimos años, «El alquiler de viviendas de uso turístico a partir de la Ley 4/2013: la necesaria interpretación conjunta de la LAU y de la legislación turística autonómica» (2015), «La responsabilidad parental y su ejercicio en los supuestos de falta de convivencia de los progenitores: estado actual y perspectivas de futuro» (2017), «El largo camino hacia la consecución de un justo procedimiento de ejecución hipotecaria. La protección del deudor hipotecario frente a las cláusulas abusivas a la luz de la Jurisprudencia del TJUE» (2017), «Cuatro décadas de protección jurídica del derecho a la privacidad frente a las TIC: del derecho a la autodeterminación informativa al derecho al olvido digital» (2018).

Abreviaturas y Acrónimos

I. El «fenómeno» del Alquiler de Viviendas de Uso Turístico

1. El difícil escenario que dibuja: sujetos y objeto

2. Naturaleza jurídica y marco regulatorio

II. Las plataformas de alojamiento colaborativo: nuevos actores en el escenario del alquiler temporal

1. El consumo colaborativo como modelo económico emergente

2. La irrupción en el mercado de las plataformas colaborativas

3. La calificación jurídica de la actividad desarrollada por las plataformas colaborativas

4. Las plataformas colaborativas en el sector del alojamiento

5. Calificación jurídica de la actividad de AIRBNB: el caso C?390/18, Airbnb Ireland contra Association pour un hébergement et un tourisme professionnel

6. La necesaria distinción entre la actividad de AVUT y la actividad profesional de alojamiento turístico. Diferentes requisitos de acceso al mercado.

7. Especial referencia al deber de declaración informativa impuesto a las plataformas de alojamiento colaborativo por el Real Decreto 1070/2017

III. El panorama legislativo del AVUT en el Ordenamiento Jurídico español

1. Regulación del AVUT en el ámbito estatal

1.1. La forzada e injustificada cesión de competencias realizada por el legislador estatal al autonómico a través de la Ley 4/2013

1.2. La oferta y comercialización de las viviendas como criterio acogido por el legislador para calificar la cesión temporal de uso arrendaticia como contrato turístico

1.3. La ampliación del supuesto del artículo 5e) operada por el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

2. Regulación de las Viviendas de Uso Turístico en el ámbito autonómico

2.1. Evolución legislativa de los alojamientos turísticos en la normativa sectorial turística

2.2. La desenfrenada carrera del legislador autonómico dirigida a situarse en el marco legal de exclusión del artículo 5 e) LAU

2.3. El dudoso título competencial de las CC. AA. para regular el contenido jurídico privado del AVUT. La injustificada injerencia del sector público en el ámbito del derecho privado

2.4. La heterogeneidad, imprecisión y falta de proporcionalidad y equilibrio de las normativas autonómicas reguladoras del AVUT

2.4.1. La heterogeneidad y falta de precisión conceptual de las VUT

2.4.2. La necesaria distinción entre viviendas destinadas a prestar alojamiento para un uso turístico y viviendas destinadas a prestar alojamiento de corta estancia sin finalidad turística

2.4.3. La disparidad y falta de proporcionalidad de los requisitos y limitaciones impuestas por la normativa autonómica al AVUT

3. Regulación de las Viviendas de Uso Turístico en el ámbito local

4. Reflexión final en torno al actual marco legal del AVUT

IV. El Uso turístico de las viviendas en el régimen de Propiedad Horizontal

1. La problemática convivencia entre los vecinos y los inquilinos de viviendas de uso turístico

2. La validez de las cláusulas estatutarias de prohibición del uso turístico

3. La interpretación extensiva de expresas prohibiciones estatutarias al uso turístico no prohibido

4. ¿Es la actividad de uso turístico una actividad en sí misma molesta, susceptible de legitimar a las CCPP para el ejercicio de la acción de cesación sin acreditar las efectivas molestias?

5. Los insuficientes instrumentos ofrecidos por la LPH frente al uso turístico. Nuevas propuestas doctrinales

6. Los acuerdos de modificación estatutaria dirigidos a prohibir o limitar el uso turístico de las viviendas

7. Eficacia retroactiva y oponibilidad de los acuerdos dirigidos a la limitación o prohibición del uso turístico. La doctrina jurisprudencial del TSJ de Cataluña

7.1. Eficacia y oponibilidad frente a los propietarios que adquirieron la vivienda sin limitación o prohibición

7.2. Eficacia y oponibilidad frente a futuros terceros adquirentes

8. La ilegalidad de los acuerdos de régimen interno dirigidos a prohibir o limitar el uso turístico de las viviendas

Bibliografía

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  María Herminia Campuzano Tomé

  Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Oviedo
  

  Herminia Campuzano Tomé es Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Oviedo. Premio extraordinario de doctorado concedido por la Universidad de Oviedo en el curso 1985-86. Ha venido desarrollando su actividad docente e investigadora ...