La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que, como dice su Preámbulo, desempeñan un papel relevante en la estabilidad económica y son un instrumento de cohesión social, puesto que tales préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria han hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad, tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuya esfera subjetiva amplía, puesto que no limita su ámbito sólo a las personas consumidoras como lo hace la citada Directiva, sino que establece un régimen específico de protección de todas las personas físicas —con independencia de que sean o no consumidores—. Además, persigue recuperar la confianza de los prestatarios introduciendo previsiones para potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

La obra dedica al tema un tratamiento sistemático, con apoyo en la normativa legal, la doctrina más autorizada de la praxis notarial y registral, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y los criterios emanados de las Resoluciones e Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado/ Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Dado su enfoque teórico práctico, el libro resulta de utilidad para profesores y estudiosos, profesionales de las finanzas, entidades bancarias y crediticias, organizaciones de consumidores y usuarios, abogados, jueces y demás operadores jurídicos.

Elena Bellod Fernández de Palencia, Doctora en Derecho, es Profesora Titular de Derecho Civil en la Universidad de Zaragoza, con treinta años de docencia. Autora de tres libros sobre temática jurídica: El testamento mancomunado, estudios de documentos notariales aragoneses desde el siglo XVI hasta la actualidad; Hipoteca en garantía de crédito abierto en cuenta corriente bancaria; La partición efectuada por el causante. Régimen Código civil y Derecho foral aragonés, y coautora de otros cinco: Sucesión testamentaria, Manual de Derecho civil aragonés; «La fiducia sucesoria», Tratado de Derecho de Sucesiones; «Servidumbres: concepto, clases, caracteres, contenido», Derecho civil patrimonial aragonés; «Sucesión paccionada y sucesión testada», Comentarios al Código de Derecho Foral de Aragón; «Análisis custodia compartida», Custodia compartida, ¿un modelo a exportar?, 25 años de Jurisprudencia Aragonesa. Ha publicado numerosos trabajos y artículos en la Revista General de Legislación y Jurisprudencia, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Revista Jurídica del Notariado, Revista de Derecho Civil aragonés, Revista Quincenal Aranzadi, Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, Revista de Relaciones Laborales, así como en obras colectivas. Ha impartido docencia en diversos Congresos, cursos y máster. Ha formado y forma parte de diversos Proyectos de Investigación, así como miembro del IPH, de la Comisión de Garantías y Junta de la Facultad de Derecho de Zaragoza y de la Comisión Mixta del Máster Universitario de la Abogacía.

---

ÍNDICE

Capítulo I. Contrato de crédito, según la ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

I.  Introducción

II. Normativa aplicable a los contratos regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo

A. Normativa principal

B. Instrucciones de la DGRN

III. Modificaciones

A. Modificaciones de la Ley Hipotecaria

B. Subrogación del préstamo hipotecario

C. Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de contratación

D. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil

E. Modificación del texto refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre

F. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito

G. Modificación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

H. Modificación de la Ley 10/2014 de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito

IV.  Transparencia

A. Introducción

B. Doctrina de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe pública (antes Dirección General de los Registros y del Notariado) sobre el control del principio de transparencia material

C. Jurisprudencia sobre el principio de transparencia

V.  Partes del contrato de crédito

A. Prestamista inmobiliario

B. Intermediario del crédito inmobiliario

C. Gestor

D. Prestatario

E. Fiador

G. Garante o hipotecante no deudor

VI.  Breve referencia a la tramitación y forma de los contratos de crédito en garantía del principio de transparencia

A. Introducción

B. Acta notarial de comprobación de los requisitos de transparencia material

1. Introducción

2. Contenido del acta

3. Eficacia y valor probatorio

4. El acta previa y los contratos de préstamo personal

VII.  Ámbito

A. Tipos de contratos regulados por la ley

B. Cuestiones que se plantean en los préstamos concedidos a persona física consumidora, afianzado o garantizado por persona física consumidora, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

 

Capítulo II. Intereses remuneratorios

I.  Concepto

II.  Control de los intereses remuneratorios de los contratos de préstamo.

A. Planteamiento

B. Criterio jurisprudencial

C. Criterio del legislador

1. Regulación en la LCCI

2. Ley Azcárate de 23 de julio de 1908

3. Artículo 114 Ley Hipotecaria

4. Conclusión

 III.  Libertad en la determinación del importe de los intereses remuneratorios: sts de 18 de junio de 2012. Ponente: Francisco Javier Orduña Moreno

A. Resumen

B. Supuesto de hecho

C. Motivo del recurso de casación: préstamo usurario; subsidiariamente cláusula abusiva

D. Desestimación recurso de casación: el control de la usura y abusividad no afecta al principio de libertad de precios

E. Diferenciación en torno a su respectiva aplicación

F. La mera alegación de un interés elevado, o su concurrencia con una garantía hipotecaria, no determinan por ellas solas el carácter usurario del préstamo

IV.  Diferenciación entre intereses remuneratorios y moratorios: la ley de usura no se aplica a los intereses moratorios. STS 27/03/2019 STS 27/03/2019. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo

A. Planteamiento

B. Resumen

C. Supuesto de hecho

D. Resolución judicial

 V.  Préstamo falsificado y usurario. Fecha de sentencia: 15/06/2020, Ponente: Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán

A. Resumen

B. Supuesto de hecho

C. Motivos de la demanda: intereses usurarios; nulidad del contrato por vicio de consentimiento; rescisión del contrato por incumplimiento

D. Consideraciones sobre el llamado préstamo falsificado

E. Valoración de las circunstancias que concurren

F. Intereses usurarios

G. Conclusión

H. Estimación del recurso de casación. Nulidad del contrato de préstamo: sus efectos y la hipoteca que lo garantiza

 

Capítulo III. Intereses de demora: la nueva regulación del interés de demora

I.  Intereses remuneratorios e intereses moratorios: nociones generales

II.  Tipos de interés moratorio

A. Intereses moratorios referidos a cuotas vencidas e impagadas

B. Intereses moratorios del total capital pendiente una vez dado por vencido anticipadamente el préstamo

C. La LCCI entiende los intereses moratorios referidos a cuotas vencidas e impagadas

III.  La cláusula que fija los intereses moratorios: ¿debe cumplir lo establecido en los artículos 25 LCCI y 114? 3 LH?

A. Préstamos que reúnen los requisitos del artículo 25 de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (y artículo 114.3 LH)

1. Requisitos

2. Carácter imperativo

3. La imperatividad excluye la abusividad

B. Préstamos que no reúnen los requisitos del artículo 25 de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ni en el artículo 114.3 LH)

IV.  ¿Se aplica el interés de demora, aunque no se haya pactado?

V.  En los supuestos regulados en los artículos 25 LCI y 114. 3 LH ¿cabe pactar un interés de demora inferior a tres puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio?

A. Planteamiento

B. Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).

C. En el mismo sentido, resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).

D. En el mismo sentido, resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).

E. En el mismo sentido, resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)

VI.  Cobertura hipotecaria no coincidente con el límite establecido en el artículo 114. 3 LH en los supuestos del artículo 25 LCCI Y 114. 3 LH

A. Introducción

B. La resolución la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de marzo de 2020

C. Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

D. Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

E. Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

F. Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

G. Resolución de 10 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

 VII.  Intereses de demora del préstamo hipotecario a favor de empleado.

A. Planteamiento

B. Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

VIII.  La cláusula abusiva de intereses moratorios. Infracción de norma imperativa de intereses moratorios

A. Planteamiento

B. Intereses abusivos: mantenimiento del contrato

C. Infracción norma imperativa

D. Conclusión: consecuencias diferentes si la cláusula es ilegal o si es abusiva

E. ¿Si la cláusula es abusiva por su redacción, pero no se aplica, ¿debe acordarse igualmente su nulidad?

F. Integración

1. Nulidad por abusividad

2. Nulidad por infracción de norma imperativa

3. Obligaciones de notarios y registradores

 IX.  Los intereses moratorios y la abusividad como causa de oposición a la ejecución

 

Capítulo IV. Cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario

I.  Introducción

II.  Condiciones generales de contratación

A. ¿Qué son condiciones generales de contratación?

B. Las cláusulas de adhesión particular

C. ¿Cuándo es abusiva una cláusula?

D. Abusividad en las condiciones generales de contratación o cláusulas de adhesión

III.  Naturaleza y nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado

A. Planteamiento

B. Criterios de abusividad según el derecho de la UE

C. Nulidad y abusividad. Su control

IV.  Reglas de interpretación de las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo y crédito

V.  Estudio de las cláusulas de vencimiento anticipado mas habituales

A. Cláusulas de vencimiento anticipado por impago de cuotas según la LCCI.1

B. Cláusulas de vencimiento anticipado por impago de cuotas en los préstamos no regulados por la LCCI

C. Cláusula de vencimiento anticipado por insolvencia del prestatario

D. Otras cláusulas habituales de vencimiento anticipado, consideradas licitas

VI.  Cláusulas de vencimiento anticipado abusivas

A. Pactos limitativos del derecho de enajenar y/o gravar

B. Doctrina jurisprudencial sobre cláusulas abusivas. Su integración

1. La Sentencia del 14 de noviembre de 2019 Roj: STS 3659/2019 – ECLI: ES:TS:2019:3659 Id Cendoj: 28079110012019100588

2. Abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo personal. En la STS del 9 de junio de 2020

VII.  Pactos ilícitos

VIII.  Registro de las condiciones generales de contratación. Constitución del registro

A. Introducción

B. Finalidad del registro

C. Carácter jurídico y público

D. Carácter voluntario, salvo excepciones

IX.  Depósito de condiciones generales de contratación

A. Planteamiento

1. Obligación imperativa

2. Forma y contenido del depósito

3. Diferencias existentes entre la cláusula contenida en el préstamo hipotecario y la depositada en el Registro de Condiciones Generales de Contratación

4. Calificación del Registrador

5. Expresión del código identificador, comprobación por el notario

6. Código identificador del Depósito

X.  Resoluciones de la dirección general de los registros y del notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).– Código identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado

A. Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la dirección general de los registros y del notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)

B. Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la dirección general de los registros y del notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

C. Comprobación del depósito del formulario en el RCGC. Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)

D. Código identificador de depósito en el RCGC y dirección de correo electrónico único para varios prestatarios. Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)

E. Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)

XI.  Ejecución hipotecaria

A. Mora del deudor y requerimiento del acreedor

B. Necesidad de pacto expreso para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, pues así lo exige claramente el artículo 693. 1 De la LEC

 

Capítulo V. Fianza

I.  Introducción

II.  Ley aplicable en los contratos mixtos

A. Planteamiento

B. Ley aplicable a los fiadores

C. El régimen concreto de LCCI aplicable a la fianza ¿contamina o se extiende al contrato principal?

III.  ¿Cuál es el contenido y alcance del contrato y del derecho de información de la persona física fiadora?

A. Introducción

B. Resolución de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública), en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria

IV.  Hipotecante no deudor

A. Planteamiento

B. Cónyuge no deudor que otorga su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual de la familia

V.  Préstamos concedidos en condiciones especiales por el empleador a sus empleados: régimen del fiador o prestatario —persona física— no ligada por la relación laboral

A. Préstamo excluido

B. ¿Quedan excluidos el fiador o prestatario —persona física— no ligada por la relación laboral?

C. ¿Qué régimen se aplicará al préstamo cuando acabe la relación laboral?

VI.  Responsabilidad solidaria del prestatario/persona jurídica y fiador/persona física

VII.  Principio de transparencia: reseña en el acta de que el fiador ha recibido documentación y asesoramiento. Resolución de 6 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes DGRN)

A. Introducción

B. Supuesto de hecho

C. Alegaciones

D. Resolución de la DG

VIII.  Principio de transparencia. Correo electrónico de hipotecante no deudor y avalista. Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes DGRN)

A. Supuesto de hecho

B. Alegaciones del registro

C. Alegaciones del recurrente

D. Resolución

E. Doctrina

IX.  Subrogación activa de fiador. No aplicabilidad de la ley 2/1994, de 30 de marzo. Resolución de 8 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes DGRN)

A. Resumen

B. Supuesto de hecho

C. Alegaciones

D. Falta de título formal para la inscripción registral

E. Resolución DG. Doctrina DG. Se desestima el recurso

 

Capítulo VI. La modificación del préstamo

I.  Asunción de deuda. Subrogación de acreedor. Modificación objetiva

A. Introducción

1. Modificación de la relación obligacional

2. Asunción de deuda (subrogación por cambio de deudor)

3. Subrogación por cambio de acreedor

4. Novación modificativa o modificación objetiva

B. Planteamiento

C. Ámbito de aplicación de la LCCI

1. Supuestos incluidos

2. Supuestos excluidos

II.  Transmisión de la finca hipotecada

III.  Subrogación por cambio de acreedor

A. Regulación de la LCCI

B. Procedimiento en la subrogación del acreedor. (Disposición Final Tercera: modificación del artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre

IV.  Modificación o novación objetiva

A. Introducción

B. Contratos celebrados con anterioridad a la LCCI

C. La novación modificativa de los contratos de préstamo otorgados bajo la LCCI

V.  Subrogación activa de hipoteca sin incorporar certificado de deuda. Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de diciembre de 2020

A. Planteamiento

B. Supuesto de hecho

C. Alegaciones del registro

D. Alegaciones del notario

E. Resolución

F. Doctrina

VI.  Transmisión de la finca hipotecada. Sentencia Tribunal Supremo de 15 de junio de 2020. Ponente: Juan María Díaz Fraile

A. Resumen

B. Antecedentes de hecho

C. Doctrina de la sala

VII.  Transmisión de la finca hipotecada. Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2020. Ponente: Juan María Díaz Fraile

A. Resumen

B. Antecedentes de hecho relevantes acreditados en la instancia

C. Recurso de casación. Planteamiento de los motivos

 

Capítulo VII. Préstamo multidivisa

I.  Concepto

II.  Admisión legal, su calificación

A. Anteriores a la LCCI

B. Su naturaleza

 III.  Límites legales del préstamo multidivisa en protección del prestatario

A. Límites legales establecidos por la directiva 2014/17/ UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial

B. Límites establecidos por la LCCI

IV.  ¿Cuáles serán los efectos de incumplimiento de las normas de la LCCI, si el prestatario no es consumidor?

V.  ¿Cuál será el régimen del préstamo multidivisa no incluido en el ámbito de la LCCI?

A. Planteamiento

B. Abusividad. Error en el consentimiento: STS 20/07/2020

C. Efectos de la nulidad por error en el consentimiento

 

Apéndice. Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. «BOE» núm. 313, de 30 de diciembre de 2019

BIBLIOGRAFÍA

---

• 

  María Elena Bellod Fernández de Palencia

  Profesora de Derecho civil en la Universidad de Zaragoza
  

  Elena Bellod Fernández de Palencia, Doctora en Derecho, es Profesora Titular de Derecho Civil en la Universidad de Zaragoza, con treinta años de docencia. Autora de tres libros sobre temática jurídica: El testamento mancomunado, estudios ...