La reforma de nuestro tradicional sistema preventivo de protección de los consumidores que realizan anticipos para adquirir una vivienda futura, establecido en los años sesenta del siglo XX, se ha llevado a cabo, mediante la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en un momento en que, a la vista de la reacción judicial ante los abusos producidos, no era especialmente necesaria. Aunque la reforma se ha presentado en las instancias políticas como un intento de mejorar el sistema preexistente para aumentar la protección y seguridad del consumidor, la realidad de las normas establecidas en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de ordenación de la edificación, es bien distinta, pudiéndose afirmar que gran parte de las reformas tienden a debilitar la protección del consumidor que realiza anticipos para adquirir una vivienda futura. La presente monografía analiza las novedades de dicha reforma en el marco del sistema preventivo tradicional, cuya finalidad tuitiva del consumidor no ha variado esencialmente, lo que conduce a resultados interpretativos que, salvo en lo que las nuevas normas no dejan margen, atenúan en gran medida el intento de debilitar el nivel de protección del consumidor consolidado jurisprudencialmente.

ABREVIATURAS

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO I. PANORÁMICA HISTÓRICO-FUNCIONAL

1. Necesidad de proteger al consumidor que realiza anticipos para adquirir una vivienda futura

2. La regulación de mediados del siglo XX

2.1. Las normas y el sistema preventivo de protección

2.2. Las resistencias al cumplimiento del sistema

2.3. La imposición judicial de la tutela del consumidor

3. La reforma de 2015

3.1. La disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras y la nueva disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación

3.2. Finalidad que se declara perseguir y oportunidad de la reforma

3.3. Realidad de la reforma y necesidad de seguir interpretando el sistema desde su finalidad esencialmente tuitiva del consumidor adquirente

CAPÍTULO II. EL SISTEMA PREVENTIVO DE PROTECCIÓN

1. La condición de consumidor del adquirente y la finalidad tuitiva del sistema imperativo como criterio interpretativo esencial

2. El promotor y sus administradores y gestores

3. Estructura negocial del sistema

3.1. Contrato para la adquisición de vivienda futura mediante la realización de anticipos antes del inicio de las obras o durante el periodo de construcción

3.2. Garantía de la devolución de los anticipos

3.2.1. La garantía como requisito previo a la percepción de anticipos y el problema del momento de su constitución. Planteamiento y remisión

3.2.2. Obligación garantizada

3.2.3. Tipos de garantía y exigencia de reclamación previa al promotor

3.2.4. Supresión del carácter ejecutivo de la garantía

3.2.5. Los llamados requisitos de las garantías. La incorrecta calificación como requisitos de múltiples aspectos de su régimen jurídico

3.2.6. Duración

3.2.7. Cancelación

3.2.8. Caducidad

3.3. Ingreso de los anticipos en cuenta corriente especial y control por la entidad de crédito de la existencia de la garantía de la devolución de anticipos

4. Problemas temporales del sistema

4.1. La difícil articulación de una mecánica operativa para implementar el sistema

4.2. Momento en que se puede contratar la adquisición de vivienda futura mediante anticipos y se debe otorgar la garantía de su devolución

CAPÍTULO III. LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR EN CASO DE INCUMPLIMIENTO

1. Planteamiento

2. Incumplimiento del inicio de la construcción o de la entrega de la vivienda prometida en los plazos establecidos en el contrato

2.1. Incumplimiento del promotor y opción del consumidor

2.2. Incumplimientos resolutorios y cobertura de la garantía

2.3. Ejercicio de la opción

2.4. Resolución del contrato de adquisición y reclamación de los anticipos, más sus intereses, al promotor y al garante

2.4.1. Exigencia de reclamación previa al promotor

2.4.2. Cantidad a devolver

2.4.3. Motivos que el garante puede oponer al adquirente

2.5. Prescripción

2.6. Prórroga y mantenimiento de la garantía

3. Incumplimiento del sistema preventivo de protección

3.1. Constitución defectuosa de la garantía

3.1.1. Las consecuencias del incumplimiento de los requisitos de las garantías, en general

3.1.2. Póliza colectiva sin póliza individual

3.1.3. Discordancia entre suma asegurada o avalada y anticipos

3.1.4. Duración insuficiente

3.2. Falta de ingreso de los anticipos en cuenta corriente especial en entidad de crédito

3.3. Falta de constitución de garantía: responsabilidad de los administradores y gestores del promotor y de la entidad de crédito depositaria

3.4. Ausencia de separación de fondos y disposición de los mismos para fines distintos de la construcción de la vivienda prometida.

JURISPRUDENCIA UTILIZADA

BIBLIOGRAFÍA UTILIZADA

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  José Luis Colino Mediavilla

  Doctor en Derecho por la Universidad de Bolonia
  

  José Luis Colino Mediavilla es Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid, con Premio Extraordinario de Licenciatura (1991) y Premio de Graduación de la Universidad Complutense de Madrid (1992), y Doctor en Derecho ...