Planificación urbana y mercado de los derechos de edificación: el modelo italiano y otros modelos a confrontar

Publicado el Mayo 18, 2015 en Revista General de Legislación y Jurisprudencia 01/2015

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Descripción

El rasgo que caracteriza la evolución del derecho urbanístico italiano, en las últimas décadas, es, de hecho, el cambio de los modelos de planificación de modelos de tipo autoritario a modelos consensuales (se habla de urbanística contratada), basados en la constitución y en la circulación de los derechos de edificación y de los créditos edilicios en función de equidistribución, compensación o recompensa. El artículo tiene como objetivo reconstruir la naturaleza jurídica y las reglas de la circulación de los derechos de edificación, a la luz del nuevo art. 2643, n. 2 bis, del Código Civil italiano, sobre la transcripción de los contratos sobre los derechos de edificación. En particular, la opción legislativa a favor de la transcripción, que responde a la necesidad indiscutible de seguridad jurídica de la circulación, por un lado, encuentra obstáculos de realización técnica, por otro lado, ralentiza las transacciones e impone costos, impidiendo así una más rápida y eficaz circulación de los derechos de edificación. Se sugiere, por tanto, una «ruta circulatoria» diferente y más racional de los derechos de edificación. El artículo analiza, por fin, los factores de éxito del mercado de los derechos de edificación.


Índice

1. La evolución del derecho urbanístico italiano de modelos de planificación de tipo autoritario a modelos consensuales. «Perequazione urbanistica», «Compensazione», «Premialità edilizie».– 2. El modelo italiano y estadunidense de transferencia de los derechos de edificación: rasgos comunes y diferencias.– 3. El problema de la naturaleza jurídica de los derechos de edificación. El derecho de edificación como chance edificatoria, es decir, como expectativa de un derecho.– 4. El régimen jurídico de circulación de los derechos de edificación, en particular, las reglas de publicidad. Problemas y obstáculos del recurso a la transcripción. Una propuesta aplicativa: la emisión de títulos urbanísticos de edificación.– 5. Los factores de éxito del «mercado» de los derechos de edificación.



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