En la Ley Hipotecaria de 1861 se estableció un sistema registral inmobiliario que en sus grandes líneas ha llegado hasta la actualidad. Encontramos en sus primeras normas trazos anticipados de lo que posteriormente vendrán a consagrarse como principios básicos de nuestro sistema jurídico. No debe de extrañarnos en absoluto: las normas que rigen la organización de los Registros Públicos de bienes tienen en una gran parte, un componente de abstracción. Se trata de preceptos encaminados a regular tanto el procedimiento registral como los efectos que con la publicidad se consiguen y por lo tanto se prestan a la coherencia. Esta coherencia interna facilitó el que se recogieran principios jurídicos que encajan perfectamente en nuestra Constitución actual. Mediante la revisión de las normas hipotecarias desde la perspectiva de nuestra vigente Constitución, puede afirmarse que el sistema registral responde a sus exigencias de seguridad jurídica, a la vez que se manifiesta adecuado para afrontar las nuevas tareas que una sociedad en cambio empieza a plantear. Pero por otro lado, no debe olvidarse que nuestra Constitución establece una compleja distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Es al Estado a quien corresponde en exclusiva la regulación del Registro de la Propiedad, aunque ello sea sin perjuicio de ciertos aspectos de ejecución autonómicos. Por ello, el presente trabajo estudia también el Registro como oficina así como la figura del Registrador. Esta distribución competencial se complica además por la referencias que al Registro se hace en los distintos Estatutos de Autonomía, por ciertas competencias autonómicas que pueden incidir en la oficina registral (el idioma, por ejemplo) y por la regulación sustantiva que de determinadas materias hacen las Autonomías y que necesitan del Registro para que sean verdaderamente eficaces. Especialmente complejo es este tema cuando se tienen además, por ciertas Comunidades Autónomas, competencias en materias de Derecho Civil. Todas estas cuestiones se abordan sobre todo con el estudio y análisis de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.

Primera parte: Los principios constitucionales básicos del ordenamiento jurídico y su reflejo en la legislación registral

Capítulo I. Referencias constitucionales y Registro de la Propiedad desde 1861

1. Referencias de las Constituciones al Registro de la Propiedad

2. Anticipación de la originaria normativa hipotecaria a principios básicos del Ordenamiento Jurídico recogidos en la Constitución

Capítulo II. La consolidación del sistema hipotecario en sus principios fundamentales. Su entrada en contacto con la Constitución Española vigente

1. Principios fundamentales del sistema hipotecario

2. La entrada en vigor de la Constitución de 1978. La primera aproximación a sus preceptos: la función registral como algo distinto de la Jurisdicción y de la Administración

Capítulo III. El principio de Seguridad Jurídica

1. La seguridad jurídica desde la perspectiva constitucional. El principio de confianza legítima

2. La seguridad jurídica desde la perspectiva de la legislación registral: Principio básico de la normativa hipotecaria

Capítulo IV. El procedimiento registral como soporte de la confianza legítima

1. El llamado procedimiento registral

2. El problema de su naturaleza jurídica desde la perspectiva de su constitucionalidad

3. Caracteres

4. Dos puntualizaciones: la eventual aplicación de normas del procedimiento administrativo y el problema de la posible indefensión del particular en supuestos especiales de cancelaciones de oficio realizadas por el Registrador

5. El procedimiento registral se convierte en el camino para llegar a la presunción de exactitud del contenido del Registro, principio de legitimación, el cual a su vez es justificación de la existencia de procedimientos especiales basados en la proclamación de la verdad oficial por el Registro

Capítulo V. Más allá del procedimiento registral: tutela judicial efectiva. Evitación de indefensión

1. El principio constitucional de tutela judicial efectiva y de prohibición de indefensión

2. La indefensión desde la perspectiva de la legislación hipotecaria

3. Supuestos en los que dicha doctrina se ha aplicado

4. Especial relevancia del control de las citaciones y emplazamientos

5. El alcance de la calificación para evitar la indefensión y a la vez no interferir en el ámbito de la competencia judicial. Armonización de los artículos 24 y 117 de la Constitución con los preceptos hipotecarios

6. El supuesto especialde la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo

Capítulo VI. Examen crítico de la llamada restricción de la prueba documental sin previa inscripción (art. 319 LH)

Capítulo VII. Cooperación de presente y futuro

1. Medio ambiente y Registro de la Propiedad

2. Vivienda, Urbanismo y Registro de la Propiedad

Capítulo VIII. Nota final a la primera parte

Segunda parte: El Registro de la Propiedad como organismo o institución del Estado. Complejidad normativa. La Oficina Registral y el Estatuto del Registrador

Capítulo I. El artículo 149.1.8ª de la Constitución

1. Origen y precedente. El artículo 15 de la Constitución de 1931

2. Ámbito de aplicación del precepto. El concepto de Registros Públicos en el precepto constitucional

Capítulo II. Ámbito de la competencia estatal y de las Comunidades Autónomas sobre el Registro de la Propiedad

1. Regla general: Competencia exclusiva estatal

2. La Competencia autonómica de carácter ejecutivo

3. Complejidad del sistema: Estatutos de Autonomía, normas autonómicas sobre aspectos de organización administrativa y leyes autonómicas que regulan materias sustantivas que acceden al Registro de la Propiedad

Capítulo III. El registro como institución

1. Al Estado corresponde la creación y regulación de registros jurídicos de carácter civil

2. La atribución competencial se realiza sin exclusión, restricción o limitación alguna

3. No es posible ni tan siquiera que las disposiciones autonómicas reproduzcan normas estatales

4. Doble criterio para determinar el alcance de la competencia estatal

Capítulo IV. El Registro como Oficina

1. Dependencia del Ministerio de Justicia

2. Competencias ejecutivas autonómicas en algunos aspectos del Registro como oficina

Capítulo V. Regulación del Estatuto del Registrador

1. Cuerpo único estatal

2. Nombramientos y concursos de traslado de los Registradores

Tercera parte: El difícil equilibrio entre la competencia estatal de la regulación del Registro y la norma autonómica, eventual reguladora del acto o contrato inscribible

Capítulo I. Planteamiento del problema

Capítulo II. Registro de la Propiedad y competencias autonómicas en Derecho civil

Capítulo III. Organismo estatal no independiente encargado de conocer los recursos contra las decisiones registrales

1. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (tradicionalmente DG de los Registros y del Notariado)

2. La tramitación y resolución de los llamados “recursos gubernativos” contra los actos de los registradores de la propiedad y mercantiles

Capítulo IV. El supuesto especial del recurso gubernativo en materia que sea de Derecho “foral”

1. Doctrina inicial y cambio de orientación

2. Situación actual

3. El problema de los llamados “recursos mixtos”

Capítulo V. El Registro de la Propiedad y la norma autonómica reguladora del acto o contrato inscribible

1. La difícil delimitación de los campos normativos

2. Aplicación en materia de parcelaciones urbanísticas

3. Aplicación de normas de protección de consumidores y usuarios (autonómicas y estatales) en los préstamos hipotecarios

Capítulo VI. El ámbito de la calificación registral y el ámbito de las resoluciones de la Dirección General

1. El alcance de la calificación registral ateniéndose a la normativa vigente........

2. El ámbito normativo que para sí misma defiende la DGSJyFP

Capítulo VII. Impugnación judicial de las resoluciones de la DGSJyFP. Necesidad de ampliar la legitimación para impugnar

Epílogo

Bibliografía citada

• 

  Juan José Pretel Serrano

  Registrador de la Propiedad y Mercantil. Letrado excedente de la Dirección General de los Registros y del Notariado