El legislador en el año 2013 acomete, una vez más, el objetivo de fomentar el mercado privado de las viviendas en alquiler a través de dos novedades legislativas que pretenden dar solución a la realidad social que se vive en los últimos años en España fruto de la crisis económica. Por un lado, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social pretende dar respuesta a los problemas derivados de la morosidad hipotecaria como consecuencia de la concesión abusiva de créditos hipotecarios.

Por otro lado, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas pretende fomentar un cambio hacia la "cultura del alquiler" en España, dando paso a un mercado de viviendas en alquiler que no termina de florecer, debido en parte a la falta de flexibilidad que la normativa anterior imponía en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Esta monografía se va a centrar en esta última reforma, tratando de hacer un análisis sistemático de las principales novedades introducidas así como una valoración sobre el impacto social y el alcance jurídico que pueda tener esta norma.

Como veremos a lo largo de estas páginas, es una opinión generalizada en la doctrina que no solo no se alcanzarán los objetivos apuntados, sino que además la reforma ha sido perjudicial para los intereses de los inquilinos que se ven abocados a contratos de corta duración, con un desahucio más rápido y con la "obligación" de inscribir éstos en el Registro de la Propiedad si quieren evitar convertirse en "inquilinos de segunda categoría". Se encuentran argumentos jurídicos que sin duda justifican estos cambios, como veremos a lo largo de estas páginas, pero es difícil encontrar razones sociales que los sustenten.

Esta monografía puede ser una herramienta útil tanto para juristas como para estudiantes, profesores o simplemente ciudadanos, de cualquier disciplina, que quieran comprender la realidad social y jurídica de los arrendamientos en España hoy en día.

I.   Antecedentes y justificación de la nueva reforma de los arrendamientos urbanos

II.   Marco general de la reforma de los arrendamientos urbanos

1. Los arrendamientos urbanos en los países de nuestro entorno

1.1. Reino Unido

1.2. Portugal

1.3 Alemania

1.4. Holanda

1.5. Francia

1.6. Finlandia

2. Principales modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos

3. Régimen transitorio

4. Aplicaciones especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre para deudores hipotecarios sin recursos: la renta social

4.1. La protección de los deudores hipotecarios sin recursos

4.2. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

4.3. Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios

4.4. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social

III.   Modificaciones en La Ley Arrendamientos Urbanos (LAU)

1. Régimen aplicable

1.1. Arrendamientos de vivienda y arrendamientos excluidos de la normativa

1.1.1. Arrendamiento para uso de vivienda

1.1.2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

1.1.3. Ámbitos excluidos de la aplicación de la LAU

1.2. Prioridad a la libertad de pactos como principio general

1.3. Las tecnologías de la información y comunicación

1.3.1. Las TIC y la Administración

1.3.2. La notificaciones mediante el uso de las TIC

2. Los Sistemas Alternativos de resolución de conflictos: en especial la mediación

2.1. Los ADR o sistemas alternativos de resolución de conflictos

2.2. El arbitraje

2.2.1. Normativa y principales características del arbitraje

2.2.2. La arbitrabilidad de los conflictos en materia arrendaticia

2.2.3. El arbitraje de consumo en materia arrendaticia

2.3. Especial atención a la mediación

2.3.1. Normativa sobre mediación

2.3.2. La voluntariedad de la mediación en estos ámbitos

2.3.3. El mediador en la propiedad horizontal

2.3.4. La calidad de la mediación

2.3.5. El coste de la mediación

2.3.6. Conflictos propios de la mediación en arrendamientos urbanos

3. Duración

3.1. Plazo mínimo legal: prorroga obligatoria

3.1.1. Duración del contrato

3.1.2. Supuestos que excluyen la prórroga

3.1.3. Duración de los contratos en fincas no inscritas en el registro de la propiedad

3.2. Prórroga tácita

3.3. Desistimiento

3.4. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

3.5. Muerte del arrendatario

4. Renta y otras obligaciones dinerarias

4.1. Determinación de la renta

4.2. Libertad en la actualización de la renta

4.3. Modificación de la renta en caso de reforma o rehabilitación

4.4. Gastos generales y servicios individualizados

4.5. Regulación de los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de arrendamiento

4.5.1. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de vivienda

4.5.2. Enajenación de la vivienda arrendada

5. Obras

5.1. Obras de conservación

5.2. Obras de mejora

5.3. Obras del arrendatario

5.4. Obras del arrendatario con discapacidad

6. Derecho de adquisición preferente

6.1. Derecho de tanteo

6.2. Derecho de retracto

7. Resolución y extinción del contrato

7.1. La resolución extrajudicial por falta de pago del arrendamiento urbano inscrito en el registro de la propiedad

7.1.1. Resolución por incumplimiento

7.1.2. La resolución extrajudicial por falta de pago del arrendamiento urbano inscrito en el registro de la propiedad

7.2. Resolución del derecho del arrendador

7.3. La resolución de pleno derecho

8. Fianza

IV.   Apuntes sobre las modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento civil

1. Finalidad y alcance de la reforma

2. La demanda de desahucio por impago de cantidades debidas

3. La admisión de la demanda de desahucio

4. Las opciones del demandado

4.1. Desalojo voluntario

4.2. Enervación del desahucio

4.3. Oposición a la demanda e incomparecencia

5. Terminación del juicio y ejecución

V.   Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

VI.   Conclusiones

VII.   Bibliografía

VIII.   Anexos

Anexo 1. Comparativa legislativa

1.1. Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

1.2. Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil

Anexo 2. Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler

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  Marta Blanco Carrasco

  Doctora en Derecho y profesora de Derecho Civil en la Escuela Universitaria de Trabajo Social de la Universidad Complutense de Madrid
  

  Marta Blanco es Doctora en Derecho por la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense de Madrid. Profesora contratada doctor del Departamento de Derecho Civil de la Escuela Universitaria de Trabajo Social. Durante varios años, ...