I. INTRODUCCIÓN: CONTEXTO NORMATIVO DE LAS REFORMAS PARA MINIMIZAR EL IMPACTO DE LA PANDEMIA DEL COVID-19 EN LA FINANCIACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO.

1. Síntesis de las disposiciones básicas de la normativa extraordinaria para combatir el COVID-19 especialmente relevantes para el sistema financiero.

2 La crisis del COVID-19 como un acelerador —dramático— de la digitalización y de la sostenibilidad financiera.

3. Tendencia general de la normativa extraordinaria dictada para combatir la crisis del COVID-19: De la supervivencia a la reactivación. 

4. Impacto particular en la financiación del mercado inmobiliario: moratorias de las deudas hipotecarias y arrendaticias.

II. MORATORIAS DE LAS DEUDAS CONTRAÍDAS PARA FINANCIAR LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS.

1. Antecedentes: la normativa de protección de los deudores hipotecarios vulnerables a raíz de la crisis financiera de 2008.

2. Características generales de las moratorias en beneficio de los deudores consumidores, profesionales y empresariales por créditos con y sin garantía hipotecaria a raíz de la crisis del COVID-19.

3. Moratorias legales.

3.1. Denominadores comunes.

3.2. Moratorias hipotecarias.

3.3. Moratorias no hipotecarias.

4. Moratorias convencionales.

4.1. Moratorias convencionales sectoriales.

4.1.1. Noción.

4.1.2. Regulación. 

4.1.3. Limitaciones.

4.1.4. Garantía de la transparencia material en los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y en los contratos de crédito al consumo.

4.1.5. Potenciación del uso de canales telemáticos y reducción de trámites.

4.1.6. Simetría temporal de la moratoria del préstamo o crédito bancario con el seguro de protección de pagos o de amortización de la deuda.

4.2. Moratorias convencionales no sectoriales.

6. Ampliación del aplazamiento de los pagos de créditos y préstamos por el RDL 19/2020.

III. MORATORIAS DE LAS DEUDAS CONTRAÍDAS POR LOS ARRENDATARIOS DE VIVIENDA HABITUAL VULNERABLES Y OTRAS AYUDAS PÚBLICAS.

1. El sistema de moratoria de la deuda arrendaticia.

2. El programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual. 

3. La aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad.

IV. MORATORIAS DE LAS DEUDAS CONTRAÍDAS POR LOS TRABAJADORES AUTÓNOMOS Y EMPRESARIOS PARA FINANCIAR LAS ADQUISICIONES DE LOCALES DE NEGOCIO.

1. Moratorias empresariales con garantía hipotecaria.

2. Moratorias para cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria.

V. MODIFICACIÓN DE ALQUILERES DE LOCALES DE NEGOCIO POR AUTÓNOMOS Y PYMES.

1. Regulación. 

2. Causa.

3. Contexto y necesidad.

4. Resolución versus modificación de los contratos de alquiler. 

5. Modificación de los contratos de alquiler mediante reducción o moratoria en el pago de sus rentas.

6. Modificación de los contratos de alquiler con arrendadores públicos o mayoristas.

6.1 Condiciones subjetivas.

6.2. Ámbito de aplicación objetivo.

7. Modificación de los contratos de alquiler con otro tipo de arrendadores.

8. Arrendatarios beneficiados en las dos hipótesis de la nueva regulación.

9. Carácter no exhaustivo del régimen legal específico de moratoria de los alquileres. Posibilidad de otras modificaciones.

VI. CONCLUSIONES.

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  Alberto Javier Tapia Hermida

  Catedrático de Derecho Mercantil en la Universidad Complutense de Madrid
  

  El autor es Catedrático de Derecho Mercantil en la Universidad Complutense de Madrid, abogado en ejercicio y ex letrado de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Está especializado en regulación de los mercados financieros, ...