En este libro abordamos una problemática que enfrenta diariamente en los Tribunales a quienes viven en edificios sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal y son víctimas de intentos protagonizados por otros vecinos de apropiarse de espacios comunitarios.

Es frecuente que los propietarios de pisos o locales intenten agrandarlos a costa de invadir superficies comunitarias (patios, huecos de escaleras, pasillos…). Ante esto cabe preguntarse: ¿Adquirirían con el paso del tiempo esos elementos comunes si la Comunidad no reaccionara en su momento?

En esta obra demostraremos cómo esto llegaría a suceder por mor de la usucapión y también responderemos a otros interrogantes. ¿Cómo paralizar estos intentos? ¿Estaría legitimado individualmente un propietario para impedirlo, aun cuando el resto de la Comunidad no quisiera litigar contra quien se está adueñando de zonas comunes? ¿Qué ocurre si usted adquiere un piso pero la obra invasiva de áreas comunes la ejecutó el vendedor? ¿Podría la Comunidad litigar en tal caso contra usted?

¿Qué sucede si otros vecinos invadieron en el pasado los mismos elementos comunes pero la Comunidad permaneció imperturbable? En tal caso…¿Cabría que ésta litigara ahora contra usted? ¿Qué es el consentimiento tácito? ¿Qué valor se le ha de conferir en este particular contexto?

1. Introducción

2. Principales obstáculos que presenta la usucapión de elementos comunitarios

a. Planteamiento de la materia

b. Un punto de partida ineludible para aceptar la usucapión: la diferencia entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino

3. La usucapión sólo se reserva a los elementos comunes por destino. Referencias a supuestos excepcionales

a. La naturaleza mixta de algunos elementos

b. Autonomía de la voluntad y ensanchamiento de las posibilidades de actuación de los particulares en lo tocante a comprometer elementos comunes

4. Desafectación de elementos comunues: Introducción en el tráfico jurídico y aptitud para ser usucapidos

a. Generalidades

b. La desafectación y su importancia para avalar la usucapión de espacios comunes

c. La prestación del consentimiento en la desafectación. Bondades e incoherencias de la postura mantenida en la Doctrina Registral

d. La demora en la enajenación de un elemento desafectado

e. La denominada desafectación tácita. Exponentes

f. El inconveniente del arrastre de cargas

5. Amplia acogida en la jurisprudencia menor de la prescripción adquisitiva sobre espacios comunitarios

6. Rasgos definitotorios de una posesion ad usucapionem de elementos comunes

a. Actos inequívocamente dominicales frente a la intrascendencia de los denominados “comportamientos neutros”

b. Justo título para usucapir: irrelevancia de la escritura de declaración de obra nueva y los estatutos en este plano

c. La buena fe del usucapiente: difusa delimitación en el título constitutivo de los espacios comunitarios poseídos

7. Las reclamaciones formuladas en Junta de Propietarios impiden que la posesión sea pacífica. Inaplicabilidad del art. 1973 CC a la prescripción adquisitiva

8. Actitud obstativa del propietario frente a la comunidad para apropiarse con el tiempo de elementos comunes: la interversión

a. La contradictio frente al resto de la comunidad. Interversión del concepto posesorio

b. En particular: el problema de la indefinición temporal del origen de la interversión

9. Los actos meramente tolerados y clandestinos no aprovechan para usucapir

a. Extralimitaciones protagonizadas por titulares de derechos de uso exclusivo

b. El derecho de uso sobre zonas comunes es usucapible

c. ¿Cuándo es clandestina la posesión? ¿Basta con realizar actos sobre zonas comunes recónditas o escondidas?

10. La conexión entre usucapión y prescripción de la acción reivindicatoria

11. Un atajo para conseguir que una obra ilícita devenga inatacable por plazos más breves que la usucapión: la doctrina del consentimiento tácito

a. ¿Bastaría un visto bueno del Presidente o un acuerdo privado separadamente con algunos propietarios para legitimar las obras?

b. Disfunciones y contradicciones de la doctrina del consentimiento tácito

c. Un avance erradicando la inseguridad del consentimiento tácito: la solución catalana

12. Delimitación del objeto del proceso: ¿Reivindicación de las superficies invadidas o reposición a su configuración primitiva?

13. La acción dirigida al reintegro de los espacios ocupados a su estado primitivo tiene carácter real y no personal

a. Polémica inicial: ¿Es indiferente que el demandado sea, además, el autor de las obras litigiosas?

b. Tortuosa evolución en la doctrina Jurisprudencia del Tribunal Supremo hasta arribar a la STS de 4 de mayo de 2022

14. Legitimación activa de cada copropietario para defender la integridad de los elementos comunes

15. Formas de hacer valer la usucapión ganada frente a la comunidad

a. Escritura de rectificación y subsidiariamente vía judicial

b. ¿Qué ventajas reportaría para el usucapiente demandado articular su defensa mediante una demanda reconvencional y que ésta finalmente fuera estimada?

c. Inadecuación del expediente de dominio

Bibliografía

• 

  Ana Laura Cabezuelo Arenas

  Profesora titular de Derecho civil en la Universidad de Sevilla
  

  Ana Laura Cabezuelo Arenas, nacida en Sevilla, es Profesora Titular de Derecho Civil en la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla, donde se Licenció y obtuvo el Título de Doctora <<Cum laude>>.
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